BAUWENS. entwickeln. optimieren. bauen.BAUWENS. entwickeln. optimieren. bauen.

Interview

„Wir brauchen eine mutige Politik“

Paul Bauwens-Adenauer über die Gründe für die Kostensteigerung in der Bauwirtschaft, die Hürden bei der Schaffung von günstigem Wohnraum – und warum Städte und Gemeinden gefordert sind

Die Sehnsucht nach günstigem Wohnraum war nie größer als heute: Lautstark fordert die Politik die Schaffung bezahlbarer Wohnungen für wirtschaftlich schwächere Bürger, vor allem in Ballungsgebieten. Gleichzeitig treibt sie mit einer Vielzahl von Vorschriften den Preis des Bauens in die Höhe. Paul Bauwens-Adenauer, Geschäftsführender Gesellschafter der BAUWENS Unternehmensgruppe, über Auswege aus dem Dilemma.

Herr Bauwens-Adenauer, der Bedarf nach Immobilien ist groß, und Geld, das eine Anlage sucht, ist ebenfalls vorhanden. Erleben Sie gerade goldene Zeiten?
Paul Bauwens-Adenauer: Kann man so sagen. Die Nachfrage ist da, die Finanzierungsmöglichkeiten, die sich aus dem niedrigen Zins speisen, sind es ebenfalls. Die Entwicklung setzt im Bau allerdings auch eine ausgeprägte Preisentwicklung in Gang.

Können Sie sie beziffern?
In den vergangenen zehn Jahren verzeichnen wir – je nach Region – durchaus eine Verdopplung des Preisanstiegs. Wir haben eine Land-Stadt-Flucht: Studenten und ältere Menschen strömen in die Städte, denn die Vorteile, die eine Stadt bietet, sind einfach zu groß. Das heizt den Markt an. Bauland kaufen wir heute für fast das Doppelte wie vor zehn Jahren. Hinzu kommt: Die Einstiegsentscheidungen für ein Projekt werden immer schwieriger, die Hürden, über die man springen muss, höher. Zum Beispiel muss man antizipieren, dass ein Bauprojekt erst in fünf Jahren startet, das heißt: Sie müssen vorhersehen, wie sich die Preise bis dahin entwickeln. Also: Ja, goldene Zeiten. Aber sie sind nicht risikolos. 

Und sie wecken Begehrlichkeiten. Die Politik fordert lautstark günstigen Wohnraum.
Ja, aber dann wird mal eben die Grunderwerbssteuer erhöht, ebenso wie die Notargebühren. Da kann der Markt nicht ausweichen – das kommt alles on top. Ebenso die ständig erweiterten energetischen Vorschriften! Ob sie zielführend sind, wage ich zu bezweifeln. Wir bauen zum Beispiel mit großem Aufwand nur noch vollkommen dichte Häuser mit dem Effekt, dass wir Zwangslüftungen einbauen müssen.

Die klassische Lösung der Politik, um günstigen Wohnraum zu schaffen, heißt Sozialwohnungsbau. Eine richtige Lösung?
Ich persönlich halte nicht viel von objektbezogener Förderung. Subjektförderung ist meines Erachtens wesentlich effektiver. Man gebe den wirtschaftlich schwächeren Menschen Geld, damit sie wohnen können, wo und wie sie wollen. Das erspart die mit dem Sozialwohnungsbau verbundene Bürokratie und fördert die soziologische Durchmengung der Quartiere. Hinzu kommt, dass Sozialwohnungen binnen kürzester Zeit fehlbelegt sind, das heißt, dass Menschen dort wohnen, die keinen Förderungsanspruch mehr haben. Eine Form der Subjektförderung könnte auch eine Eigenheimzulage sein, wie es sie schon mal gegeben hat. Auf diesem Wege kann man Menschen zu Eigentum verhelfen, um den Entwicklungen am Mietmarkt ausweichen zu können.

Was wäre außerdem zielführend, um günstigen Wohnraum zu schaffen?
Wir müssen dahin kommen, mit der Warmmiete zu kalkulieren. Erst die Warmmiete veranlasst alle Beteiligten, sinnvoll zu agieren. Sie bringt den Investor dazu, seine Investitionen wirtschaftlich und energetisch zu optimieren, was sich positiv auf die zweite Miete auswirkt. Hierzu gehört es auch, unsere Wohnflächenberechnungs-Vorschriften zu verändern, etwa nach dem Vorbild der Schweiz. Dort werden die Wohnflächen von Außenkante zu Außenkante ermittelt. Bei uns von Innenkante zu Innenkante, mit dem Ergebnis, dass der Bauträger in Deutschland den Anreiz hat, möglichst dünne Außenwände zu bauen.

Kann es überhaupt eine schnelle Lösung für die Aufgabe geben, günstigen Wohnraum zu schaffen?
Momentan haben wir bei Gebäuden eine reine Bauzeit von circa eineinhalb Jahren. Der Planungszeitraum umfasst mindestens ein weiteres halbes Jahr. Das heißt, unter zwei Jahren geht es nicht. Aber viel wesentlicher ist die Schaffung von Baurecht. Dies dauert meist mehrere Jahre. In vielen Fällen auch das Mehrfache der reinen Bauzeit. Politik und Bürokratie sind ein gewaltiger Zeitfresser. Wenn der politische Wille und die Verwaltung zusammenspielen, wenn alle Räder ineinandergreifen würden, ließe sich Großes bewegen. Warum soll man nicht innerhalb eines Jahres alle Genehmigungen parat haben? Oder nehmen wir das Thema Bürgerbeteiligung: Nichts dagegen! Wir haben ja durchaus auch positive Erfahrungen damit gemacht. Aber: Sie muss strukturiert sein. Valide Umfragen zum Beispiel würden helfen, wirkliche Bürgerwünsche festzustellen, anstatt Befindlichkeiten von Interessengruppen aufzublasen und Prozesse dadurch zu verzögern. So, wie das heute oft läuft, ist keinem gedient.

Was kann die Bauwirtschaft tun, um die Prozesse zu beschleunigen und zu vergünstigen?
Wir können sie besser steuern und damit Kosten sparen. Da ist eine Menge drin, und wir arbeiten hier ständig an Verbesserungen, Stichwort Lean Production.

Eine positive Entwicklung?
Ja, was Technik und Kosten angeht. Wesentlich sind aber auch die Grundstückswirtschaft und das Baurecht. Hier sind Städte und Gemeinden sowie der Gesetzgeber gefordert. Hinzu kommt, dass die Städte selber verstärkt Grundstückswirtschaft betreiben müssen, um die Entwicklung zu steuern. Das erfordert natürlich eine mutige Politik.

Paul Bauwens-Adenauer

Analyse

Was macht Bauen teuer?

Ist es der gestiegene Anspruch der Kunden? Die wachsende Zahl an gesetzlichen Standards? Welche Rolle spielt der Finanzmarkt? Eine Analyse

Die Preise für Immobilien steigen und steigen. 2016 kosteten zum Beispiel Eigentumswohnungen in Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern 9,4 Prozent mehr als 2015, wie eine Studie des Immobilienverbands Deutschland belegt. Von dieser Preisentwicklung sind aber nicht nur die Großstädte und Ballungszentren betroffen. Laut der Studie stiegen auch die Preise in Kleinstädten mit 30.000 bis 50.000 Einwohnern. 2016 waren dort Eigentumswohnungen sieben Prozent teurer als im Vorjahr. Die Zahlen beziehen sich auf Bestandswohnungen mit durchschnittlicher Ausstattung. Bei Neubauten und Wohnungen mit hoher Qualität, etwa in Köln oder Frankfurt, fallen die Preissteigerungen noch kräftiger aus.

Die Rolle des Finanzmarkts

In Zeiten niedriger Zinsen sehen viele Menschen Immobilien als eine attraktive Geldanlage an. Wer sein Geld auf dem Sparkonto lagert, erhält so gut wie keine Rendite. Nimmt man hingegen einen Kredit auf, um eine Immobilie zu finanzieren, profitiert man von den historisch niedrigen Bauzinsen. Immer mehr Menschen können es sich also leisten, Wohneigentum zu erwerben, das ist der eine Trend. Der zweite Trend: Große Investoren wie Versicherungen oder Pensionsfonds legen immer mehr Geld in Wohnimmobilien an. Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Gebäude versprechen zurzeit deutlich mehr Rendite als Staatsanleihen oder Festgelder.

Der Run auf die Städte

Die Nachfrage nach Immobilien treibt die Preise also nach oben. Und noch ein dritter Trend spielt eine Rolle: In den vergangenen Jahren sind mehr Menschen als erwartet in die Ballungsgebiete gezogen. Gleichzeitig steht dort nicht ausreichend Bauland zur Verfügung – die Nachfrage übersteigt das Angebot. Der Run auf die Städte führt zum Beispiel in Frankfurt dazu, dass die Preise für eine neu gebaute Eigentumswohnung 2016 im Vergleich zum Vorjahr um 13 Prozent gestiegen sind. Binnen drei Jahren sind damit in Frankfurt die Preise um 30 Prozent in die Höhe geklettert.

Die Ansprüche der Bewohner

„Nicht die Kosten für das Bauen sind dafür verantwortlich, dass Wohnungen am Markt so hohe Preise erzielen“, sagt Josef Zimmermann, Professor für Bauprozessmanagement und Immobilienentwicklung an der Technischen Universität München. Laut Statistischem Bundesamt stiegen die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland im November 2016 gegenüber November 2015 nur um 2,2 Prozent. Was allerdings ins Gewicht falle, seien die Ansprüche, die die künftigen Bewohner an ihre Immobilie stellten. Qualitäts- und Ausstattungsstandards seien heute höher als vor ein paar Jahren. „Die Bauindustrie macht ja nichts weiter, als die Wünsche der Bauherren zu befriedigen“, sagt Josef Zimmermann. „Das Baugewerbe ist ein Dienstleistungsgewerbe. Da werden Produkte, die als Sachgüter meist industriell hergestellt wurden, zur Baustelle transportiert und montiert. Die Bauherren beziehungsweise die Wohnungskäufer bestimmen das Ausstattungsniveau.“ Technische Standards werden auch von der wachsenden Zahl an Verordnungen und gesetzlichen Regelungen bestimmt, die allerdings so wesentliche Bereiche wie Brandschutz, Schallschutz, Wärmedämmung und Tragfähigkeit betreffen, und damit hinsichtlich der Sicherheit der Bewohner unverzichtbar sind.

An Baustandards sparen?

Soll man deshalb, um die Preise niedrig zu halten, an den Baustandards sparen, so wie viele es fordern? „Aber auf was wollen wir verzichten? Auf den Brandschutz? Den Schallschutz? Die Tragfähigkeit? Sollen wir den neuesten Stand der Technik ignorieren? Wohl kaum“, sagt Josef Zimmermann. Gravierender als die Baustandards seien ohnehin die Baulandpreise. Bauland ist rar – und daher teuer. Die Bodeneigentümer setzen steigende Mieten und Kaufpreise unmittelbar in höhere Grundstückspreisforderungen um. Daher fordern der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie und der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes eine kommunale Bauland-Offensive. „Statt zu fragen: Wie können wir das Bauen billiger machen?, sollte die Politik besser fragen: Was genau wollen wir eigentlich bauen?“, sagt Zimmermann.

Beispiel Flughafen München

Der Münchener Flughafen hat diese Frage für sich beantwortet: „Wir wollen mit bezahlbaren Wohnungen dafür sorgen, dass alle Mitarbeiter von ihrem Einkommen vernünftig leben können“, so der Flughafen-Chef in einem Interview mit der Wirtschaftswoche. Im Sommer 2016 verkündete der Flughafen, mit dem Bau von Betriebswohnungen zu beginnen. Damit regiert das Unternehmen, dessen Personalbedarf kontinuierlich wächst, auf die angespannte Lage am Münchener Wohnungsmarkt. Hintergrund ist, dass der Flughafen zunehmend Schwierigkeiten hat, Mitarbeiter zu finden, vor allem für die unteren Lohngruppen, weil sich die Menschen den Wohnraum in der bayerischen Landeshauptstadt nicht mehr leisten können.

Die Lage dürfte sich in den Ballungsräumen weiter zuspitzen. Denn die Entwicklung, dass dort Wohnen immer teurer wird, dürfte sich in den kommenden Jahren fortsetzen. Daran werden auch politische Initiativen wie das „Bündnis für bezahlbares Wohnen“, das das Bundesbauministerium 2014 ins Leben gerufen hat, nicht viel ändern.

 

 

Update

Neue Heimat für Migranten Der Zuzug von Migranten und Flüchtlingen stellt die Immobilienbranche vor neue Herausforderungen. Wie sollen diese Menschen wohnen? Das Deutsche Architekturmuseum Frankfurt hat eine Datenbank mit Projekten erarbeitet, die den Status Quo dokumentiert. Die Datenbank ist ausdrücklich keine Sammlung der besten Beispiele. Sie soll zur Diskussion anregen und helfen, gängige Lösungen zu vergleichen. 
Hier geht es zur Datenbank 

Comeback des Brutalismus? Brutalistisches Bauen habe mehr Schaden angerichtet als der Zweite Weltkrieg – findet Prince Charles. Der Brutalismus, in den 1950er Jahren in Großbritannien begründet, brachte mit expressiven Gebäudeformationen aus rohen Materialien eine kompromisslose Formensprache hervor. Der Architekturstil wird aktuell wiederentdeckt und diskutiert, vor allem deshalb, weil viele brutalistische Gebäude in die Jahre gekommen und vom Abriss bedroht sind. Der NDR hat sich ebenfalls des Themas angenommen.
Hier geht es zum Beitrag

Pritzker-Preisträger 2017 Der Pritzker-Preis für Architektur, der seit 1979 verliehen wird und als „Nobelpreis“ der Branche gilt, geht in diesem Jahr an die spanischen Architekten Rafael Aranda, Carme Pigem und Ramon Vilalta, deren Büro „RCR Arquitectes“ im katalanischen Olot beheimatet ist. Emblematische „Signature“-Bauwerke à la Frank Gehry sind nicht ihre Sache. Ihnen geht es vielmehr um eine Architektur, die sich harmonisch in ihrem jeweiligen Stadt- und Naturraum einfügt. Das würdigte die Jury. Hier kann man sich einen Eindruck von der Arbeit der Spanier verschaffen:
 https://vimeo.com/206136509

Aus der Praxis

So baut man günstig und gut

Beispiel Ossendorfer Gartenhöfe: Warum BAUWENS als Generalunternehmer den Bau von 433 genossenschaftlichen Wohnungen übernommen hat

Im Kölner Ortsteil Ossendorf entstehen 433 neue Wohnungen, bis Mitte 2021 sind sie fertiggestellt. Das Bauprojekt „Ossendorfer Gartenhöfe“, das von der gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaft „DIE EHRENFELDER“ betrieben wird – BAUWENS Construction verantwortet als Generalunternehmer die Ausführungsplanung –, stellt in Köln, wo die Lage auf dem Wohnungsmarkt traditionell angespannt ist, eine Besonderheit dar, nicht nur wegen seiner Größe.

Die grauen, zweistöckigen Wohnhäuser der Genossenschaftssiedlung, die sich entlang der Rochusstraße, Peter-Franzen-Straße, Jüssenstraße, Am Nußberger Pfad und Masiusstraße aneinanderreihen, wurden mehrheitlich in den 1930er Jahren errichtet. Mittlerweile sind sie in die Jahre gekommen. Eine Sanierung des Bestands kam für die Besitzerin, die Wohnungsgenossenschaft „DIE EHRENFELDER “, nicht in Frage: Die Bausubstanz ist marode, der Grundriss der Wohnungen nicht mehr zeitgemäß, sodass sich „DIE EHRENFELDER“ für einen Neubau entschied.

Insgesamt 80 Millionen Euro kosten die Ossendorfer Gartenhöfe. „Wir reißen circa 15.000 Quadratmeter ab und bauen rund 30.000 Quadratmeter neu“, erklärt Joerg Giesen, Senior-Projektleiter der BAUWENS Construction. Das bedeutet: Es entsteht fast doppelt so viel Wohnraum wie zuvor. Die ehemals zweigeschossigen Häuser werden auf drei, teilweise vier Geschosse aufgestockt. Das schafft den nötigen Platz für 433 moderne 1- bis 4-Zimmer-Mietwohnungen zwischen 41 und 113 Quadratmetern, zudem für ein Café, Sozialräume, Grünanlagen sowie eine Wohngemeinschaft für demenziell erkrankte Menschen.

Intelligente Planung und effektives Bauen

„Wir bauen die Wohnungen für unsere Mitglieder“, sagt Werner Nußbaum, geschäftsführender Vorstand der Wohnungsgenossenschaft, „und wollen uns daran keine goldene Nase verdienen.“ In Zahlen ausgedrückt: Die Wohnungen des ersten Bauabschnitts, fertig gestellt im dritten Quartal 2018, werden für 9 Euro/Quadratmeter vermietet. „So gesehen arbeiten wir gegen den Markt, denn wir könnten für die Wohnungen auch 13 Euro/Quadratmeter erzielen“, sagt Nußbaum.

Ein hoher Wohnungsstandard muss nicht teuer sein, wenn alle Projektbeteiligten partnerschaftlich zusammenarbeiten. „Unsere Kooperationen mit Wohnungsbaugenossenschaften sind immer etwas Besonderes. Hier agieren beide Seiten wirklich auf Augenhöhe“, sagt Joerg Giesen. Um die preislichen Vorgaben der Bauherrin erfüllen zu können, ist es für den Generalunternehmer wichtig, so früh wie möglich in ein Projekt einbezogen zu werden. „Möglichst schon während der Planungsphase, denn eine intelligente Planung ist das A&O, um qualitätsbewusst und kostengünstig zu bauen“, so Joerg Giesen. Bei der Auswahl des Architektenentwurfs legte man deshalb größten Wert darauf, dass die Realisierung den Kostenrahmen nicht sprengt. So achtete man zum Beispiel auf ein optimales Verhältnis zwischen Brutto-Rauminhalt und vermietbarer Fläche und sorgte für möglichst viele bauliche Wiederholungen. So etwas spart Kosten.

Ein weiterer Faktor, der für den Generalunternehmer eine wichtige Rolle spielt: effizientes Arbeiten. „Dank Lean Management können wir strukturierter bauen und sind leistungsfähiger. Wir sparen Bauzeit und liefern bessere Qualität“, so Joerg Giesen. Auch Werner Nußbaum freut sich über die Zusammenarbeit mit BAUWENS Construction. „Das Projekt läuft voll nach Plan. Ich bin sehr zufrieden.“

Günstiger Wohnungsbau ist ein Wachstumsmarkt

Der qualitätsbewusste, kostengünstige Wohnungsbau ist ein bedeutender Wachstumsmarkt, auf dem BAUWENS Construction sich gezielt positioniert. „Wir sind dabei, diesen Zweig auszubauen, auch indem wir neue Wege beschreiten, die unseren Kunden zugutekommen. So gehen wir beispielsweise Kooperationen mit Herstellern ein und entwickeln mit ihnen zusammen neue Produkte, die sich zwar vom Standard abheben, aber dennoch ins Preisgefüge unserer Kunden passen“, sagt Joerg Giesen.

Gute Zusammenarbeit

BAUWENS Construction blickt auf eine lange Zusammenarbeit mit Wohnungsbaugenossenschaften und -gesellschaften zurück. Seit den 1990er Jahren hat sich BAUWENS Construction auf diesem Geschäftsfeld vor allem im Ruhrgebiet einen Namen gemacht. Zu den Kunden zählen Unternehmen wie die Bochumer Bauen und Wohnen GmbH (VBW), die Gelsenkirchener gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft (GGW), die Wohnungsgenossenschaft Essen-Nord e. G. oder die Allbau AG, Essen. „Das Besondere an der Zusammenarbeit mit Wohnungsbaugenossenschaften und -gesellschaften besteht darin, dass sie stark partnerschaftlich und projektorientiert ausgerichtet ist. Für diesen Kundenkreis steht die Nachhaltigkeit ihrer Immobilien stärker im Fokus als der kurzfristige wirtschaftliche Erfolg“, sagt Joerg Giesen, Senior-Projektleiter BAUWENS Construction.

Explanation Video

Optimierter Workflow in der Projektabwicklung

Was kann die Baubranche tun, um nachhaltig, günstig und profitabel zu wirtschaften? BAUWENS ist überzeugt: Das gelingt nur, wenn alle Projektbeteiligten nach einem standardisierten Prozesssystem arbeiten. „Alles andere wäre ein Glücksspiel, da das optimale Zusammenspiel in ständig neuen Projektkonstellationen sonst dauerhaft nicht reproduzierbar ist“, sagt Kevin Mattiszik, Geschäftsführer der BAUWENS Construction GmbH & Co. KG und Bereichsleiter Unternehmensentwicklung/-strategie. Standardisierte Prozesse minimieren Risiken und Stress, erhöhen die Flexibilität und federn unvorhergesehene Ereignisse ab. Wie das bei BAUWENS funktioniert, zeigt unser Video.


Credits: Torre Velasca, Mailand, Italien, Foto: Uwe Aranas/CC BY-SA 3.0; Rafael Aranda, Carme Pigem and Ramon Vilalta, Foto: Javier Lorenzo Domínguez; Gemeinschaftsunterkunft Reutlingen, 2016, Foto: Anja Weber